In Barcelona, Paris, Amsterdam oder Venedig ist der Konflikt seit Jahren sichtbar: Wohnungen werden tageweise an Touristen vermietet, während Einheimische immer größere Schwierigkeiten haben, bezahlbaren Wohnraum zu finden. In vielen beliebten Urlaubszielen gingen die Menschen auf die Straße, um auf ihre problematische Situation aufmerksam zu machen.
Zahlreiche Kommunen haben deshalb bereits eigene Regeln für Ferienwohnungen eingeführt. Nun hat sich auch die Europäische Union eingeschaltet. Die EU-Kommission hat am Mittwoch,9. September, ihren sogenannten Affordable Housing Act vorgestellt. Mit dem Verordnungsvorschlag will die EU Städten und Regionen mehr Möglichkeiten geben, auf angespannte Wohnungsmärkte zu reagieren und bezahlbaren Wohnraum zu schützen.
Ein wichtiger Teil betrifft Kurzzeitvermietungen über Plattformen wie Airbnb. Städte und Regionen sollen sie unter bestimmten Voraussetzungen stärker einschränken können, wenn sie nachweislich zur Wohnungsnot beitragen.
Warum die EU bei Ferienwohnungen eingreifen will
Die Zahlen erklären, warum das Thema für Brüssel inzwischen eine solche Bedeutung hat: Seit 2013 sind die Immobilienpreise in der EU um mehr als 60 Prozent gestiegen, die Mieten im Durchschnitt um rund 20 Prozent. Gleichzeitig stieg die Zahl der über Onlineplattformen gebuchten Übernachtungen in Kurzzeitunterkünften zwischen 2018 und 2024 um 93 Prozent.
Foto: maxterram/Shutterstock.com
Dabei macht die EU Ferienwohnungen nicht allein für die Wohnungskrise verantwortlich. Es fehlt an Neubauten, Baukosten sind gestiegen und auch ungenutzter oder nur zeitweise genutzter Wohnraum spielt eine Rolle. Kurzzeitvermietungen können den Wohnungsmangel jedoch gerade in beliebten Städten und Ferienregionen zusätzlich verschärfen. Genau dort soll der neue Rechtsrahmen ansetzen.
Was sich bei Airbnb & Co. konkret ändern soll
Ein pauschales EU-weites Verbot von Ferienwohnungen ist nicht vorgesehen. Stattdessen legt die Kommission Kriterien fest, nach denen Behörden Gebiete mit besonders angespanntem Wohnungsmarkt bestimmen und dort gezielte Maßnahmen ergreifen können.
Ob ein Wohnungsmarkt als angespannt gilt, hängt zuerst vom Verhältnis zwischen Immobilienpreisen und Einkommen ab. Das ist der Fall, wenn Wohnungen im Vergleich zu den Einkommen sehr teuer sind – oder wenn das Verhältnis zwar nur im mittleren Bereich liegt, aber in den vergangenen zehn Jahren deutlich gestiegen ist.
Allein das reicht nicht. Es muss mindestens ein weiterer Faktor dazukommen, zum Beispiel:
- wachsende oder stark belastete Bevölkerung,
- zu wenig Wohnungen für die Nachfrage
- oder ein nachweisbarer Druck durch Kurzzeitvermietungen auf Angebot und Preise.
Außerdem muss absehbar sein, dass sich die Lage in den kommenden drei Jahren nicht von selbst entspannt.
Foto: Yarrrrrbright/Shutterstock.com
Kann eine Kommune nachweisen, dass Kurzzeitvermietungen die Verfügbarkeit oder Bezahlbarkeit von Wohnraum erheblich beeinträchtigen, können gezielte Beschränkungen möglich werden. Die Maßnahmen müssen erforderlich, verhältnismäßig und auf das betroffene Gebiet zugeschnitten sein.
Im Zentrum stehen vor allem Wohnungen, die dauerhaft oder überwiegend an Touristen vermietet werden und deshalb Einheimischen nicht mehr zur Verfügung stehen. Wer dagegen seine eigene Wohnung nur gelegentlich an Urlauber vermietet, soll von den Beschränkungen grundsätzlich ausgenommen bleiben. Denn dadurch geht dem Wohnungsmarkt normalerweise keine Wohnung verloren.
Was bedeutet das für Urlauber?
Für Reisende ändert sich zunächst (!) nichts. Die EU begrenzt mit dem neuen Vorschlag nicht direkt die Zahl der Airbnb-Wohnungen. Sie schafft vielmehr die Grundlage dafür, dass Städte und Regionen künftig stärker eingreifen können. Doch bis es so weit ist, dauert es: Zunächst müssen das Europäische Parlament und die Mitgliedstaaten über den Vorschlag beraten.
Langfristig könnten Urlauber die Folgen aber durchaus spüren. Verschärfen Städte ihre Regeln, könnten dort weniger Wohnungen an Touristen vermietet werden. Betroffen wären vor allem Apartments, die dauerhaft als Ferienunterkunft genutzt werden und deshalb Einheimischen als Wohnraum fehlen.
Ob ein kleineres Angebot automatisch zu höheren Preisen führt, ist allerdings offen. Dafür spielen bei den Übernachtungspreisen zu viele andere Faktoren eine Rolle. Für Urlauber könnte außerdem wichtiger werden, darauf zu achten, ob eine Ferienwohnung ordnungsgemäß registriert ist.
Seit Mai gelten bereits neue Regeln
Der neue Vorstoß ist nicht der erste Schritt der EU bei Kurzzeitvermietungen. Seit dem 20. Mai 2026 gelten bereits Regeln, die den Markt transparenter machen sollen. Plattformen wie Airbnb müssen den Behörden Daten darüber liefern, wie häufig Unterkünfte vermietet werden und wie viele Gäste dort übernachten. Städte können dadurch besser einschätzen, welchen Einfluss Ferienwohnungen auf den örtlichen Wohnungsmarkt haben.
Auch die Registrierung der Unterkünfte spielt eine wichtige Rolle. Wo entsprechende Systeme bestehen, müssen Gastgeber ihre Ferienwohnung anmelden und erhalten eine Registrierungsnummer. In Spanien etwa ist eine solche Nummer bereits seit Juli 2025 Pflicht, wenn Kurzzeitunterkünfte über Onlineplattformen angeboten werden. Die Nummer muss auch im Inserat erscheinen.
Die Plattformen müssen die Registrierungsnummern anzeigen und kontrollieren. Behörden können zudem verlangen, dass Angebote ohne gültige Registrierung entfernt werden. Die seit Mai geltenden Regeln sorgen damit vor allem für mehr Transparenz und Kontrolle. Der neue Affordable Housing Act geht einen Schritt weiter: Er soll festlegen, unter welchen Voraussetzungen Städte und Regionen Kurzzeitvermietungen tatsächlich beschränken dürfen.
Besonders Ferienorte könnten betroffen sein
Wohnungsmangel betrifft längst nicht nur Metropolen. Auch in beliebten Küstenorten, auf Inseln und in anderen Ferienregionen konkurrieren Ferienwohnungen teilweise mit dauerhaftem Wohnraum, sehr zum Ärger einiger Einheimischer.
Foto: Ajdin Kamber/Shutterstock.com
Der neue Rahmen ist deshalb auch für touristisch stark nachgefragte Regionen relevant. Können die zuständigen Behörden dort einen angespannten Wohnungsmarkt und den negativen Einfluss von Kurzzeitvermietungen nachweisen, kommen ebenfalls stärkere Beschränkungen infrage.
Reaktionen aus der Tourismusbranche
Gegenwind kommt von der Plattformwirtschaft. Der Verband CCIA warnt, zu scharfe Regeln könnten auch private Gastgeber treffen, die nur gelegentlich vermieten – und Regionen schaden, die vom Tourismus leben.
Tourismusforscher Jürgen Schmude hält den Vorstoß trotzdem für richtig. Enttäuschung bei Reisenden über weniger Ferienwohnungen sei typisch für einen Widerspruch im Tourismus: Nachhaltigkeit ja, das eigene Reiseverhalten oft nicht. Im Gespräch mit WDR 5 nannte er das eine »Schizophrenie«: »Ich bin für Nachhaltigkeit, bin für Umweltschutz, steige aber fünfmal im Jahr in den Flieger.«
Wann könnten die neuen Regeln gelten?
Mit der Vorstellung des Verordnungsvorschlags sind die neuen Regeln noch nicht beschlossen. Das Europäische Parlament und die EU-Mitgliedstaaten müssen darüber beraten. Im Gesetzgebungsverfahren können sich einzelne Bestimmungen noch ändern. Und das kann noch eine lange Zeit dauern.
Für den nächsten Städtetrip bedeutet der heutige Vorstoß also noch keine Veränderung. Langfristig könnte er jedoch dafür sorgen, dass Städte mit besonders angespanntem Wohnungsmarkt wesentlich entschlossener gegen die dauerhafte Umwandlung von Wohnungen in Ferienunterkünfte vorgehen.
Für Reisende könnte das bedeuten: In manchen Destinationen wird die Auswahl an Apartments kleiner.
